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Doctrina | Origen: Argentina : Fecha 08/04/2017. Citar como: Protocolo A00399480763 de Utsupra.

Aspectos del derecho real inmobiliario y nociones del derecho real en el Código Civil y Comercial.



Ref. Doctrina Especial para Utsupra. Derecho Civil y Comercial. Derecho Notarial - Registral. Aspectos del derecho real inmobiliario y nociones del derecho real en el Código Civil y Comercial. Por Felipe Maximiliano Civerra. Abogado. Facultad de Derecho (UBA). Docente del Departamento de Derecho Público II, Facultad de Derecho (UBA) con coautoría de Agustina Machin. Abogada. Facultad de Derecho (UBA). SUMARIO: 1.- Introducción; 2.- Desarrollo. 3. teoría del título y modo. 3.1 el título 3.2 el modo 3.3 la inscripción registral 4.- Incorporación del principio de buena fe registral 5. Conclusiones 6. Citas legales.Etiquetas: #NCCC // Cantidad de Palabras: 2870 Tiempo aproximado de lectura: 10 minutos


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Aspectos del derecho real inmobiliario y nociones del derecho real en el Código Civil y Comercial

Por Felipe Maximiliano Civerra. Abogado. Facultad de Derecho (UBA). Docente del Departamento de Derecho Público II, Facultad de Derecho (UBA) con coautoría de Agustina Machin. Abogada. Facultad de Derecho (UBA).

SUMARIO: 1.- Introducción; 2.- Desarrollo. 3. teoría del título y modo. 3.1 el título 3.2 el modo 3.3 la inscripción registral 4.- Incorporación del principio de buena fe registral 5. Conclusiones 6. Citas legales

1.- Introducción.

En el Código Civil y Comercial de la Nación se producen importantes cambios en el área correspondiente a los derechos reales y registrales. No solo se incorporan nuevos tipos legales, sino que se modifican los ya existentes. Se incorpora una teoría general de los derechos reales, y también se dan los lineamentos generales para los derechos reales de garantía.

Independientemente de estas aclaraciones cabe destacar que se mantiene los principios rectores de la materia, y no se introducen profundas modificaciones en la legislación como si se presentan para otras materias como el derecho de familia o societario. Por ejemplo, la clásica distinción entre los derechos reales y personales, la teoría del título y modo “imperfecto” en materia inmobiliaria, el sistema del numerus clausus, etc., se siguen manteniendo, y por supuesto todas sus aplicaciones y consecuencias jurídicas... A continuación realizamos un breve análisis de algunas de estas nociones.-

2. Desarrollo

En este sentido, podemos comenzar destacando que el código civil y comercial argentino aún mantiene la típica dualidad de bienes muebles e inmuebles como rectora de la clasificación de cosas. A pesar de esta noción la cual nos parece imprescindible, son muchas las menciones que encontramos en referencia a bienes registrable y no registrable. Se puede decir como observamos en este breve análisis que ambas clasificaciones la de bienes y derechos conviven en este Código. Respecto del sistema o régimen Registral básico, sigue siendo de carácter declarativo. Es decir que se siguen manteniendo los lineamientos generales fijados en el Código de Vélez, como indicábamos en la introducción del presente.

3. Teoría del título y modo

Continuando con el análisis que nos convoca en el presente, cabe destacar que sigue existiendo una mención específica a la teoría del título y el modo. Constituye una realidad que es prácticamente imposible separarse o alejarse de determinadas nociones, conceptos que vienen desde los comienzos del derecho mismo. En este caso la concepción de título y modo. Y al mantener a la teoría del título y modo traditio, y al resultar imposible obviar a la realidad y necesidad de los Registros, pues no queda otra alternativa que consagrar un sistema registral inmobiliario que sea de carácter declarativo, manteniendo así el régimen vigente hasta el momento independientemente de los cambios o innovaciones que se intenten hacer. Cabe destacar en este sentido, que existieron muchos desarrollos doctrinarios, y propuestas atinentes a la instauración de un régimen registral inmobiliario de carácter constitutivo. O sea que se sustituya a la traditio (a la cual se le niega efectos constitutivos y publicitarios) por la inscripción registral. Inclusive el Anteproyecto había consagrado esta solución (carácter constitutivo). Independientemente de esto, y ante el impacto y rechazo en algunos casos por parte de la doctrina, y también por solicitud expresa de los colegios de escribanos, se siguió manteniendo el sistema vigente hasta entonces.

Vamos a proceder con el análisis de dos artículos del nuevo código civil y comercial en relación a este título;

-Artículo 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.

Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”. (1)

- Artículo 1893. Inoponibilidad. La adquisición o trasmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”. (2)

3.1 El Título

Es claro que el título requerido para que sirva de causa fuente del derecho real debe ser un título “suficiente”. Es decir aquel acto jurídico que esté revestido de las solemnidades necesarias y de las formas establecidas por la ley, y que tenga por finalidad transmitir o constituir un derecho real. Entonces requiere cumplir con requisitos de forma y de fondo. El primero, si al derecho real inmobiliario se refiere, es la escritura pública. Ello puesto que el art. 1017 del nuevo Código señala expresamente que deben ser otorgados por escritura pública: “a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles” -quedando exceptuados los actos realizados mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa-.

También deben celebrarse por escritura pública los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles; los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados por escritura pública; y “los demás contratos” que por acuerdo de partes o disposición de ley, deben ser otorgados en escritura pública(3) . A continuación el art. 1018 señala que el otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una “obligación de hacer” (al igual que el art. 1187 Cód. de Vélez), si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Además dispone que si la parte condenada a otorgarlo es remisa, podrá el juez hacerlo en su representación -siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o sea asegurado su cumplimiento-. (4) Vale decir que se recepta el instituto de la “conversión del negocio jurídico” (conf. arts. 1185 y s.s. del Cód. de Vélez).

Lógicamente el título suficiente debe tener por finalidad transmitir o constituir un derecho real (art. 1892); debe tener “vocación real” o traslativa con efectos reales. Por ello un contrato de locación, así sea llevado a la forma de la escritura pública, jamás tendrá efectos reales. En este sentido hablo de requisitos de fondo o sustanciales. Por último, es claro que tanto el título cuanto el modo para ser “suficientes” para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto (conf. art. 1892 in fine). (5)

3.2 El modo.

El modo es aquel recaudo legalmente establecido necesario para que nazca el derecho real. Por ello se le atribuye carácter “constitutivo”: cuando se cumplimenta el mismo recién se constituye el derecho real. El mismo puede ser tanto la tradición posesoria, cuanto la inscripción registral, si ésta última tiene carácter constitutivo. Según todo lo sostenido, es claro que el modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión es la “tradición posesoria”, con las consabidas excepciones, en el campo inmobiliario, de la traditio brevi manu, traditio per indicationem y el constituto posesorio.

Aunque también puede serlo la “inscripción registral”, como se dijo, en los casos legalmente previstos (conf. art. 1892 del nuevo Código). Vale decir que en general el derecho real nacerá después de practicarse la tradición posesoria.

O sea el modo se podría decir que es la “entrega” cuando el título que venimos analizando es “la causa”. Sobre el particular dispone el art. 750 que “El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario”. (6) Cabe aclarar que la disposición legal en contrario puede ser a los efectos de exigir algo más -o distinto- que el modo traditio, o algo menos. En efecto, los derechos reales que no se ejercen por la posesión (vg. hipoteca) pueden nacer con el simple consentimiento expresado en el contrato, o recién con la inscripción registral. Incluso si la inscripción registral es constitutiva, funcionará como modo del derecho real -como ya señalé-, puesto que hasta que no se inscriba el título en cuestión no nacerá el mismo. Por ello dice el art. 1893 que si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

3.3 La inscripción registral.

Según todo lo antedicho, la inscripción registral en materia de traslación real inmobiliaria, tiene efectos declarativos, pues el derecho real ya nació con la tradición de la cosa (respecto de la tradición, ver los arts. 1923 y s.s., en especial el art. 1924 del nuevo Código). Debe quedar en claro que la publicidad del derecho real es requerida en especial para lograr la oponibilidad del mismo frente a los terceros interesados y de buena fe. El propio Código señala que se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según sea el caso (art. 1893). Por otro lado se determina que no pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos (partes, testigos y escribano -le faltó nombrar a los “sucesores de las partes”-) ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real (“conocimiento indirecto”, algo muy discutido). Vale decir que según el esquema del nuevo Código para los bienes muebles “no registrables” existe solamente una publicidad posesoria (arts. 1892 y 1895); para los “inmuebles” existe un régimen de publicidad registral de carácter declarativo (art. 2 ley 17.801 y art. 1893 del nuevo Código); lo mismo quepa proclamar de los Registros de Buques (Ley de Navegación), Aeronaves (Código Aeronáutico) y Ganado mayor y menor (Registro de marcas y señales -ley 22.939-), los cuales tienen efectos meramente declarativos. Por último, en materia de “automotores” (y el Registro de “equinos pura sangre de carrera” -ley 20.378- y de “palomas mensajeras” -ley 12.913 que ratificó al decreto 17.160/1943-), el Registro seguirá cumpliendo una función constitutiva, vale decir que el negocio jurídico se integrará con el Registro publicitario, produciéndose por esa vía, recién, la transmisión de la titularidad dominial (conforme al decreto ley 6582/58).


4. Incorporación del principio de buena fe registral

Se estipula que no existe buena fe sin inscripción registral a favor de quien la invoca; lo cual resulta una consecuencia de los efectos de la publicidad registral que ya se consagraba en el régimen jurídico de los automotores conforme el decr. 12.962/58. Se condiciona esta buena fe a la concordancia de los elementos identificatorios de la cosa con su respectivo asiento registral. Se define a la buena fe en la relación posesoria como la circunstancia de no haber conocido o podido conocer la falta de su derecho; mientras que cuando se trata de cosas registrables, se requiere además el examen previo de la documentación y constancias registrales, y el cumplimiento de los actos de verificación pertinente que establecen los respectivos regímenes especiales (art. 1902 C.C.yC.N.).

El eminente filósofo italiano, Norberto Bobbio, sostenía que si tuviera que propiciar una sola norma, recomendaría la que impusiera el no dañar a los demás. (7). Como señala el Dr Alterini: “Una de las ideas que más me ha motivado, especialmente en los últimos años, es la de la trascendencia de exaltar el principio de la buena fe. Creo que también es una directriz idónea para superar muchos de los problemas de la temática notarial-registral” (8)

Según se puede constatar de lo recién manifestado, el derecho real inmobiliario requiere en el nuevo ordenamiento -al igual que en el Código de Vélez- un título suficiente (escritura pública -art. 1017-), sumado a un modo suficiente (traditio -art. 750-); elementos a los que hay que agregarles el requisito de la inscripción registral para obtener plena oponibilidad (-arts. 1892/1893-).

5. Conclusiones

Teniendo presente este breve análisis, se puede concluir que el nuevo ordenamiento argentino determina una serie de nuevas disposiciones para el tema que nos atiende en esta oportunidad pero en general se mantiene los principios rectores. Entendimos entonces atento a lo expuesto que para lograr el nacimiento del derecho real, en general, se requerirá de título y modo suficientes (art. 1892). 2) El “título” requerido en materia de mutación inmobiliaria sigue siendo la escritura pública (art. 1017). El boleto de compraventa inmobiliaria sólo está contemplado para lograr la protección del comprador en casos muy puntuales en donde se hubiesen trabado cautelares sobre el inmueble vendido (art. 1170), o hubiere caído en concurso o quiebra el vendedor (art. 1171). Y a continuación concluimos entonces que el “modo suficiente” puede ser tanto la tradición posesoria, cuanto la inscripción registral. Es claro que el modo clásico fue la traditio. La tradición posesoria es el modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria en los tres casos que ya vimos de tradiciones fictas (arts. 750, 1892, 1923 y s.s.). Y finalmente concluimos que la inscripción registral es el modo suficiente para constituir o transmitir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas “no registrables”, cuando el tipo de derecho así lo requiera (art. 1892). También la “publicidad suficiente” puede ser tanto la posesión cuanto la inscripción registral (art. 1893). Para bienes muebles no registrables, vimos que se considera publicidad suficiente la posesión, sirviendo también la tradición posesoria como modo, cumpliendo ambas funciones: constitutivas del derecho real y de publicidad del mismo (conf. arts. 750, 1892 y 1893). Para bienes inmuebles, la tradición posesoria sigue siendo el modo suficiente para adquirir tal derecho real, pero para lograr plena oponibilidad del mismo, en especial para oponerlo a terceros interesados y de buena fe, hace falta la inscripción registral (arts. 750, 1892 y, en especial, 1893, 1ª parte). En los casos de inscripción constitutiva (vg. automotores), la registración será presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad de tal derecho real. En estos casos la inscripción va a funcionar como modo suficiente a la vez que servirá para publicitar tal derecho real (arts. 1892/1893).

Como todos los temas alcanzados en mayor o menor cantidad de reformas en la unificación del código civil y comercial, se abre la puerta para un análisis y opiniones doctrinarias varias y extensas, pero esperamos haber realizado un breve pero claro resumen del tema que nos ocupa en esta oportunidad.-


6.- Citas Legales.
(1) Articulo 1892. Código civil y comercial de la Nación.
(2) Articulo 1893. Código civil y comercial de la Nación.
(3) Articulo 1017. Código civil y comercial de la Nación.
(4) Articulo 1018. Código civil y comercial de la Nación.
(5) Articulo 1892. Código civil y comercial de la Nación.
(6) Articulo 750. Código Civil y Comercial de la Nación.
(7) Alterini, Jorge Horacio “: La buena fe y la titulación como desmitificadoras de las llamadas legitimación y fe pública registral”, Buenos Aires, LA LEY2006-E, 1126 p. 1.
(8) Alterini, Jorge Horacio “La buena fe y la titulación como desmitificadoras de las llamadas legitimación y fe pública registral”, Buenos Aires, LA LEY2006-E, 1126 p. 1.


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