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Fallo Completo. | Origen: Argentina : Fecha . Citar como: Protocolo A00363641842 de Utsupra.
Jurisprudencia del Fuero Contencioso Administrativo de la Ciudad de Buenos Aires
Ref. Jurisprudencia del Fuero Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad, sentencia recaída en la Causa Nro: 26208-0. Autos: SANDALO AURELIA SERVANDA c/ GCBA s/ DAÑOS Y PERJUICIOS (EXCEPTO RESP. MEDICA). Sala II, del día 8 de noviembre de 2011, sobre el tema: Expropiación - Proceso Expropiatorio - Declaración de Utilidad Pública - Locación de Inmuebles - Principio de Ejecución - Incumplimiento Contractual - Indemnización por Daños - Procedencia -
FALLO COMPLETO
JURISTECA
Base de Datos del Departamento de Biblioteca y Jurisprudencia del Consejo de la Magistratura de la Ciudad de Buenos Aires
SANDALO AURELIA SERVANDA GCBA DAÑOS Y PERJUICIOS (EXCEPTO RESP. MEDICA) 08-11-2011
En la Ciudad de Buenos Aires, a los 8 días del mes de noviembre del año 2011, se reúnen en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para conocer en los recursos de apelación judicial interpuestos contra la sentencia de primera instancia que rechazó la demanda instaurada en autos ”Sandalo, Aurelia Servanda / GCBA s/ daños y perjuicios (excepto resp. médica)”, expediente nº 26208/0” y habiéndose practicado el sorteo pertinente resulta que debe observarse el siguiente orden: Dra. Nélida Mabel Daniele y Dr. Esteban Centanaro, resolviendo plantear y votar la siguiente cuestión: ¿se ajusta a derecho la sentencia apelada? A la cuestión planteada, la Dra. Nélida Mabel Daniele dijo: Antecedentes: 1. La presente causa se inició con la acción de daños y perjuicios promovida por la señora Aurelia Servanda Sandalo contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA), por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de la expropiación de dos inmuebles de su propiedad sitos en la calle Sarandí 255 y 261/65, dispuesta mediante ley nro. 1805 (BO 23/11/05) y su complementaria nro. 2277 (B.O. 31/01/07), como también por la conducta de la demandada luego de su dictado. Manifestó que a comienzos del año 2005 la Subsecretaría de Educación del GCBA le comunicó la voluntad de adquirir sus dos bienes por compra directa, pero que dicha operación fracasó porque rechazó la tasación que había practicado el Banco Ciudad por la suma de $ 750.000. Que luego de poner en venta sus inmuebles mediante inmobiliaria, fue sancionada la ley nro. 1805 que declaró los mismos de utilidad pública y sujetos a expropiación a fin de destinarlos para una escuela de educación inicial (jardín de infantes). En esa oportunidad la tasación de los bienes se elevó a $ 950.000 y fue aceptada por la actora. En virtud de que la expropiación no podría llevarse a cabo inmediatamente, la demandada solicitó y la actora accedió a la locación de los inmuebles por un período de seis meses. En tales términos fue que celebraron el “Acta Compromiso” de fecha 31 de marzo de 2006 (fs. 76) por el que convinieron un alquiler de ambos bienes sujetos a expropiación por el plazo de seis meses improrrogables a contar desde el primero de abril de ese año y hasta el 30 de septiembre de 2006, por un canon locativo de $ 9.600 mensuales, pagadero retroactivamente, una vez que se suscribiera el contrato locativo y se aprobara la partida presupuestaria. Alegó la actora que dicho contrato finalmente nunca pudo ser celebrado, sin perjuicio de los numerosos reclamos e intimaciones practicadas a la demandada para concretarlo. Que para enero de 2007 el GCBA sancionó la ley nro. 2277 a fin de subsanar la omisiones de la ley nro. 1805 en cuanto únicamente incluyó en la expropiación la parcela nro. 34. Aclaró que la expropiación comprendía las parcelas nro. 34 y 35. En esa oportunidad se practicó una tercer tasación por $ 1.300.000 que no fue aceptada por la actora. Sostuvo la demandante que por nota de fecha 14 de mayo de 2007 intimó al GCBA a la concreción de la expropiación, notificación de nueva tasación y su fecha de pago, a lo cual nunca obtuvo respuesta. Fundó su reclamo en los daños y perjuicios ocasionados por la expropiación, declaración que le impidió disponer de sus bienes y la privó de sus frutos civiles. En estos términos reclamó lucro cesante por la suma de $ 163.800 integrada con los alquileres que se vió impedida de percibir desde abril de 2006, conforme fuera estipulado en el Acta Compromiso y hasta el 31 de julio de 2007. También reclamó daños materiales por la suma de $ 4.848,13 correspondientes a los gastos que debió afrontar en concepto de servicios de gas, luz, agua, ABL, seguro, matafuegos y honorarios profesionales durante ese mismo período. Se reservó, a su vez, el derecho de ampliar la demanda por los nuevos períodos locativos que se vayan devengando y los gastos que debía seguir afrontando. Planteó la actora la inconstitucionalidad del art. 9 de la ley 238, en tanto le impide el reconocimiento indemnizatorio al lucro cesante que reclama. Entendió que a los efectos de resguardar la vigencia de los derechos de propiedad e igualdad ante la ley, cabe que la reparación de todo daño sea integral. Ofreció prueba en poder de la demandada, informativa y pericial, solicitando la designación de un perito tasador. Finalmente, formuló reserva de caso federal. 2. A fojas 189/193 el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires contestó el traslado de la demanda, quien luego de las negativas de rigor, efectuó su propio relato de los hechos. Señaló que el real reclamo de la actora es el cobro de los cánones locativos y no el cumplimiento de un proceso de expropiación como tampoco su reparación económica. En este orden expresó que el Acta Compromiso, instrumento mediante el cual las partes se habían comprometido a celebrar un contrato de locación, no tiene valor legal alguno para exigir el cobro de los arriendos que persigue la actora. Sostuvo que el contrato de locación hubiera sido el instrumento legal necesario para que proceda su reclamo y agregó que el mismo no se firmó por negativa de la actora. Que a tales fines su mandante había practicado la previsión presupuestaria agregada a fs. 90 del expediente 13682/05 con fecha 21 de septiembre de 2006, por un importe de $ 57.000 a fin de abonar los cánones del período 1/4/06 al 30/9/06 (plazo del contrato convenido). Luego, refirió que la actora nunca perdió la libre disponibilidad de los bienes y que si consideró una falta de cumplimiento por parte del GCBA del proceso expropiatorio, debió instar un proceso de expropiación inversa y no esta causa. Solicitó que sea rechazada la demanda y con respecto al lucro cesante reclamado sostuvo que no puede proceder en tanto y en cuanto nunca se firmó el contrato de locación que le hubiera generado el derecho a exigirlo. Con respecto al planteo de inconstitucionalidad del art. 9 de la ley 238, sostuvo que es innecesario su estudio y resolución, en virtud a que dicha ley no resulta aplicable en autos, atento que el crédito reclamado por la actora son cánones devengados por un contrato de alquiler inexistente. Impugnó la liquidación practicada por la actora, ofreció prueba e hizo reserva de caso federal. 3. A fs. 195 se hizo lugar al hecho nuevo planteado por la actora y se admitió la incorporación de la documentación acompañada a fs. 178/182. 4. A fs. 212 se abrió la causa a prueba y se ordenó producir aquélla ofrecida por las partes. A fs. 234/240 el Diario Clarín certificó publicidades de fs. 234/240. A fs. 242/270 obra contestación de la compañía de Seguros El Comercio. A fs. 271/276 luce agregado contestación de oficio del Registro de la Propiedad Inmueble. A fs. 278 contestó oficio la empresa Matafuegos Sanson. A fs. 279/292 contestó Edesur SA. En fs. 295/311 luce contestación de oficio de AySA Por su parte la Dirección General de Rentas del GCBA contestó el requerimiento practicado mediante oficio a fs. 323/347. A fs. 349/356 obra contestación de Metrogas y a fs. 368/373 hizo lo propio el Correo Argentino. A fs. 403 se recibieron expedientes 74233/05; 3446/07 y 68357/05, los que fueron reservados en secretaría del juzgado. A fs. 405/416 el perito tasador presenta informe. Impugnado que fuera por el GCBA a fs. 422723 por el GCBA, el perito contesta las impugnaciones a fs. 426/438. A fs. 469 se recepcionó el expediente administrativo nro. 13682/05. Obra certificación de prueba a fs. 473 y dictamen fiscal a fs. 488/489. 5. Colocados que fueron los autos para alegar, ejerció su derecho la parte actora a fs. 492/495 y lo propio hizo la demandada a fs. 496/502. 6. Obra agregada a fs. 503/509 la sentencia de primera instancia, mediante la cual el juez de grado rechazó la demanda, con costas. Para así decidir, luego del relato de los hechos y del análisis de la prueba producida en autos, el a quo efectuó consideraciones en torno al alcance de la pretensión deducida por la actora. Concluyó que a partir de los términos empleados en la demanda, ella se sustentó en las previsiones del “Acta Compromiso” suscripta con el GCBA el 31/03/06. Reforzó su decisión en la circunstancia de que la actora limitó su reclamo indemnizatorio a los períodos posteriores a su suscripción y excluyó los períodos devengados con anterioridad y a partir de la sanción de la primer ley expropiatoria de fecha 23/11/05, “…a los que lógicamente tuviera que haber extendido su demanda si la hubiera sustentado en la mera afectación a la libre disponibilidad y/o percepción de los frutos civiles...”. Sostuvo además, que la reparación reclamada por la actora no puede encontrar resquicio en la supuesta privación en la disponibilidad de sus bienes a consecuencia de la declaración de utilidad pública, porque recién con la anotación de la litis en el Registro de la Propiedad Inmueble, el bien se torna indisponible. Aclaró que tampoco pudo sustentar como título de la obligación resarcitoria en concepto de lucro cesante, la expropiación dispuesta por la ley nro. 1805 y su complementaria nro. 2277, ya que ésta fue abandonada por caducidad de plazos legales, conforme manifestaciones de la propia actora vertidas en autos “Sandalo, Aurelia Servanda C/GCBA S/Acción Meramente Declarativa” Exp. nro. 29.464/0 remitidos “ad effectum”. Luego, analizó el a quo el Acta Compromiso suscripta por las partes, dejando a salvo que su autenticidad no fue discutida por la demandada. Sin embargo no le reconoce a dicha Acta efecto legal alguno por cuanto se condicionó el nacimiento de los mismos a la futura suscripción del contrato de locación que se encontraba en trámite por expediente nro. 13.682/05, circunstancia eventual, futura e incierta, que nunca aconteció. A su parecer, el Acta compromiso suscripta con la previsión para que la actora perciba un canon locativo mensual en forma retroactiva, una vez suscripto el contrato por la autoridad pertinente, importó someter la eficacia del acuerdo a un acto de autoridad superior, condicionando su ejecutoriedad hasta la firma del contrato de locación. Denominó al Acta Compromiso como a un “acto sujeto a aprobación” y entendió que los efectos jurídicos derivados de dicho instrumento quedaron sujetos a esa condición. De tal modo concluyó, que al no verificarse ésta última, debía desestimarse la pretensión resarcitoria con base en lo previsto en dicho acuerdo. En virtud a lo resuelto, entendió el a quo inoficioso el planteo de inconstitucionalidad del art. 9 de la ley 238, marco normativo que consideró inaplicable al supuesto de autos. Junto con el rechazo de la demanda, el juez de grado impuso las costas a la actora vencida y reguló honorarios a los letrados de ambas partes y a la perito martillera interviniente. 7. En fs. 511 luce el recurso de apelación interpuesto por la señora Sandalo, cuyos agravios expresó a fs. 520/528. En dicha oportunidad sostuvo: a) que erró el sentenciante en cuanto afirmó que “la pretensión resarcitoria de la actora se sustenta en las previsiones del acta compromiso suscripta con el GCBA el 31/03/06”. Sostuvo en este aspecto que reclamó la reparación de los daños y perjuicios provocados por la ley que declarara la utilidad pública de sus inmuebles y porque se suscribió un Acta Compromiso que es un sustento más de los otros fundamentos invocados en la demanda. Aclaró que ha reclamado porque la expropiación impidió la libre disponibilidad de sus bienes. Continuó su primer agravio y manifestó que el a quo no evaluó las consecuencias del Acta Compromiso, ya que al haberse obligado a la locación con el GCBA, a quien le había entregado las llaves, no podía venderlo. b) En su segundo agravio alegó que también fue errada la interpretación del sentenciante en cuanto señaló que el único fundamento de su reclamo lo constituían “los períodos posteriores a la suscripción del acta compromiso, excluyendo los períodos devengados con anterioridad, a partir de la sanción de las leyes expropiatorias que datan de noviembre de 2005”. En este aspecto observó que el a quo no realizó un distingo entre lo reclamado y el derecho a reclamar. Que no advirtió la fecha en que tomó conocimiento de la ley de expropiación y que recién con la firma del Acta Compromiso pudo cuantificar el monto de los frutos civiles de los inmuebles. c) En su tercer agravio alegó de nuevo el error del sentenciante, cuando afirmó que la actora carecía de título de la obligación resarcitoria porque la expropiación habría sido abandonada por el GCBA, por lo que mal podría reclamar resarcimiento alguno. Sostuvo que su derecho se extiende también por los períodos devengados previo a la caducidad de la expropiación. Aclaró que nunca solicitó la expropiación ni tuvo intenciones de ello, sino que su reclamo apunta al resarcimiento de los daños provocados por la ley que decidió la expropiación. d) En su cuarto y quinto agravio la actora analizó el valor del Acta Compromiso y los efectos legales que surtió. Consideró arbitrario que el a quo no le reconociera título hábil para generar derechos a su favor y aclaró que su reclamo es por los daños y perjuicios provocados a raíz de la imposibilidad de alquilar los inmuebles luego de prometerlos al GCBA. Aludió nuevamente al expediente nro. 13.682/05 por el que tramitó la contratación y en el cual surgía claro la entrega de llaves y posesión de lo bienes. Tildó de arbitraria la sentencia por cuanto no fueron evaluadas estas últimas circunstancias. Sostuvo que si la demandada no firmó el contrato de locación que había pactado y recibió las llaves del inmueble y su posesión, debía cargar con las consecuencias de su obrar. e) En su sexto y séptimo agravio la actora invocó la teoría de los actos propios de la administración, quien varió de conducta, se contradijo en lo prometido, no pudiendo quedar exonerado de las consecuencias de su accionar. Alude al Acta Compromiso no como un “acto sujeto a aprobación”, como lo indica el a quo, sino como un acto con principio de ejecución por medio del cual se le entregaron las llaves del inmueble a la demandada como también su posesión. Que lo único diferido por las partes fue el pago de los cánones y no el contrato en sí, que se comenzó a ejecutar en el mismo momento que se firmó el Acta Compromiso. f) Luego, reiteró planteo de inconstitucionalidad del art. 9 de la ley 238; g) En otro apartado, se agravió la actora por considerar que no fue tratada ni decidida su pretensión de reparación de gastos necesarios, cuya liquidación practicó en la demanda. Por último, solicitó la accionante que las costas de ambas instancias, eventualmente, sean soportadas por su orden o se reduzcan los honorarios regulados a los letrados del GCBA. Mantuvo la reserva del caso constitucional y del caso federal. 8. A fs. 530/533 contestó los agravios el GCBA. En lo sustancial, rechazó todo reclamo por resarcimiento de una “supuesta” relación contractual que no existió. Negó cualquier responsabilidad de su mandante y coincidió con el a quo cuando considera que el motivo de las presentes actuaciones es el cobro de los cánones que, a entender de la actora, se le adeudan, en virtud de un contrato de locación que no se celebró. En cuanto a la aludida indisponibilidad de los bienes, planteada en el segundo agravio, sostuvo que la actora nunca inició el proceso expropiatorio que hubiera importado privarla de la dicha disponibilidad a partir de la anotación de la litis en el Registro de la Propiedad Inmueble. Reiteró que no es cierto, como lo sostiene la contraria, que su pretensión se fundó en la indisponibilidad de lo bienes y no en el Acta Compromiso. Con respecto al tercer agravio, sostuvo que desde la caducidad de las expropiaciones, la actora no tiene derecho a reclamar resarcimiento alguno y menos aún en los términos de la ley 238. Luego se refirió al Acta Compromiso, a la que le desconoce el carácter de título suficiente para fundar reclamos y para derivar obligación alguna a cargo de su mandante. Niega toda posesión de los bienes y desconoce la entrega de las llaves mencionadas por la actora. Concluye que el Acta Compromiso es un acto sujeto a aprobación y que el contrato de locación comprometido nunca se firmó. Asimismo, sostuvo que como la posesión y la tenencia de los inmuebles siempre estuvo en poder de la actora, mal se le puede reclamar al GCBA el pago de los gastos de mantenimiento, impuestos y servicios. Con respecto al planteo de inconstitucionalidad del art. 9 de la ley 238, solicitó que se confirme la sentencia en cuanto declaró que no correspondía pronunciamiento alguno a su respecto, por no resultar aplicable al supuesto de autos, toda vez que el objeto de esta contienda es ajeno a la expropiación. Solicitó por último, que se confirmen las costas a cargo de la actora, como los montos de los honorarios regulados en la sentencia. 9. A fs. 536/538 obra dictamen de la fiscalía de Cámara. 10. A fs. 539, previo sorteo y estudio, se ordenó el pase al acuerdo. Considerando: 11. Liminarmente, cabe recordar que los jueces no están obligados a pronunciarse sobre todos los argumentos esgrimidos por las partes, ni a hacer referencia a la totalidad de las pruebas producidas, bastando que valoren las que sean conducentes para la correcta composición del litigio (conf. 1105 dictada por la Secretaría de Hacienda y Finanza (B.O. CABA 1228 del 6/7/01) art. 310 CCAyT y doctrina de Fallos: 272:225; 274:486; 276:132 y 287:230, entre otros). En este aspecto se manifestó la Corte diciendo que “[l]os jueces tienen no sólo la facultad sino también el deber de discurrir los conflictos y dirimirlos según el derecho aplicable, calificando autónomamente la realidad fáctica y subsumiéndola en las normas jurídicas con prescindencia de los fundamentos que enuncien las partes” (in re “Correa, Teresa de J. c. Sagaría de Guarracino, Angela V.”, de fecha 25.09.01, DT 2002-A, 502). 12. Tal como ha quedado reseñada la cuestión, corresponde encuadrar el reclamo de la actora, para luego determinar su procedencia y alcance. En este aspecto, advierto que tres son los reclamos perseguidos. El primero de ellos, es la reparación por los daños sufridos a consecuencia de la sanción de las dos leyes expropiatorias. Plantea, a su vez, la inconstitucionalidad del art. 9 de la ley 238 por desconocerle la posibilidad de reclamar lucro cesante. El segundo de sus reclamos reconoce su fundamento en el incumplimiento del Acta Compromiso celebrada con el GCBA el día 31 de marzo de 2006 y los arriendos que se vió privada de percibir desde el 1 de abril de 2006. Su tercer reclamo es el resarcimiento de los gastos irrogados por ambos inmuebles desde el 1 de abril de 2006 y hasta agosto de 2007. Cada una de las pretensiones serán analizadas por separado para evaluar la suerte de su procedencia. 13. Reclamo indemnizatorio derivado de las leyes expropiatorias: La actora persigue la reparación de los daños y perjuicios padecidos luego de la sanción de las leyes que declararon de utilidad pública sus dos inmuebles sitos en la calle Sarandí 255/264 de esta ciudad. En este aspecto cabe apreciar que efectivamente, el GCBA dictó las leyes nro. 1805 (BO 23/11/05) y nro. 2277 (BO 31/1/07) declarando de utilidad pública dos bienes propiedad de la actora. Igual de cierto es que conforme normativa legal, la demandada contaba con tres años para iniciar el proceso expropiatorio, vencido el cual la expropiación caducaba (art. 18 ley 238). En autos sobrevino al inicio de esta demanda la caducidad de la expropiación, conforme lo ha reconocido la propia actora a fs. 54 de los autos “Sandalo, Aurelia Servanda C/GCBA S/Acción Meramente Declarativa” Exp. nro. 29.464/0 remitidos “ad effectum”. En estas circunstancias, es un principio general del derecho que quien alega el padecimiento de un perjuicio debe probarlo para que se haga lugar a su reclamo. Sin embargo la actora no especificó el daño sufrido, ni su monto; menos aún lo acreditó dado que tampoco ofreció prueba a tales fines. Esa orfandad probatoria no me permiten siquiera entrar en el análisis del agravio; y en consecuencia, en el alcance del perjuicio indemnizable. En ese mismo sentido, encuentro inoficioso el estudio del planteo de inconstitucionalidad al art. 9 de esa misma ley puesto que el presente es un proceso por daños y perjuicios y no una causa por expropiación irregular o inversa. De todas maneras cabe aclarar que la actora en ningún momento perdió la disponibilidad de sus bienes, extremo que sólo hubiera operado con el inicio del juicio expropiatorio y con la anotación de la litis en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 4 inc. b) ley 238). A mayor abundamiento, advierto que dicho proceso pudo ser instado por la propia actora al vencimiento de los plazos legales establecidos por el art. 19 de la ley 238, siendo esa la vía legal por la que pudo haber planteado la declaración de inconstitucionalidad que en ésta intenta. Aclarado lo expuesto, propongo rechazar el reclamo indemnizatorio planteado por la actora. 14. Reclamo resarcitorio por incumplimiento del Acta Compromiso: En este aspecto, sostiene la actora que su reclamo también incluye las consecuencias del incumplimiento, por parte del GCBA, del Acta Compromiso que luce a fs. 76 de autos. Que por la misma, las partes establecieron en su cláusula PRIMERA: “OBJETO: el objeto del presente convenio es la locación del inmueble sito en la calle Sarandí 255/265, Capital Federal.” En su cláusula SEGUNDA se dispuso que: “EL MINISTERIO” asume en este acto la posesión del inmueble antes mencionado, que será compartida hasta la firma del contrato de locación. La locación tramita por el Expediente Nº 13.682/05, en este acto la propietaria hace entrega de las llaves del inmueble antes mencionado al Dr. Fernando López…”. Por la cláusula TERCERA se convino que “el período del contrato será por seis meses a partir del mes de abril de 2006 venciendo en consecuencia en el mes de septiembre de 2006, sin posibilidad de prórroga alguna. Con un canon de $ 9.600 (son pesos nueve mil seiscientos) mensuales que serán percibidos por la propietaria en forma retroactiva una vez suscripto el contrato respectivo por la autoridad pertinente...”. Para decidir si efectivamente este documento bajo análisis resultó hábil para generar derechos resarcitorios a favor de la actora, aún cuando el GCBA no suscribió el contrato de locación, me detendré en tres puntuales cuestiones que estimo relevantes para la finalidad perseguida. La primera de ellas es que la demandada reconoció la autenticidad del Acta agregada en copia a fs. 76 y de su contenido, del que no hizo ninguna manifestación con respecto a su falsedad en la contestación de demanda. Además, surge su expreso reconocimiento a lo largo de todo el expediente nro. 13682/05 reservado en Secretaría. Las otras dos cuestiones a considerar resultan ser la entrega de llaves y de la posesión de los inmuebles que se le hizo al GCBA al momento de suscribir el documento. Estos dos extremos, la entrega de llaves y la entrega de la posesión de los bienes, han quedado sobradamente probados también en el expediente Nro. 13.682/06, en el que observa a fs. 115 un informe de la Escribanía General de la Ciudad de Buenos Aires , de fecha 13 de agosto de 2007, por el cual el escribano Gaitán ratifica que el GCBA se encuentra en posesión de los inmuebles desde el 31 de marzo de 2006, como también señala que la contratación directa ya fue aprobada por art. 10.1 g) del Decreto 408/2007. A su vez, del mismo expediente 13682/05 surge claro que fue sustanciado para lograr la contratación prometida. Tan es así que el propio Procurador General en su dictamen nro. 58150 de fs. 110/111 ordena la firma inmediata del respectivo contrato y la cancelación de la deuda con la partida presupuestaria de $ 57.600 que luce agregada a fs. 90. Con el avance del expediente, se agregó a fs. 122/126 constancia de entrega de llaves dentro de la propia administración, junto con el informe de la profesora Adelina de León Directora General de Educación quien informó que durante el ciclo lectivo 2006 “….: 2. Recibe del Dr. Fernando López la llave del inmueble sito en Sarandí 255... “. “3. Concurrió a dicho edificio, con el arquitecto La Grecca y la Delegación Gremial del Hospital Ramos Mejía a fin de que se prestara conformidad al traslado mientras se constituyera el nuevo edificio…”. “5…. Se entregaron las llaves al Arquitecto La Grecca, quien se comprometió, con la colaboración de pasantes, a hacer el Proyecto y la pintura necesarios para efectivizar el traslado a fines del 2006…”. Estos mismos extremos fueron ratificados por el propio arquitecto La Grecca a fs. 129. Analizados los hechos y probanzas de autos, entiendo que asiste razón a la actora cuando sostiene que padeció un perjuicio al no poder pactar una locación con terceros desde que suscribió el Acta Compromiso, y ello fue así porque no solo había comprometido su locación a la demandada sino que además, había entregado la posesión y las llaves de los inmuebles. Dicha Acta también le reconoció derechos al GCBA que ejercitó cuando accedió al inmueble para evaluar las mejoras que se le habían realizado. En esta tesitura considero que existió principio de ejecución del contrato de locación convenido por cuanto ambas partes reconocieron derechos y obligaciones nacidas desde la suscripción del Acta. Una de las obligaciones asumidas y cumplida por la actora fue la de no arrendar el bien a terceros y permitir el acceso al GCBA. En el supuesto de la demandada, además había practicado la reserva presupuestaria para la cancelación de los cánones y contaba con dictamen de la Procuración que le ordenaba celebrar el contrato y cancelar la deuda de arriendos. A mi parecer, la actora sufrió un daño resarcible por la negativa injustificada del GCBA a firmar el contrato de locación convenido. De hecho, la aludida imposibilidad de suscripción por negativa injustificada de la actora que invoca la demandada, debe ser descartada por cuanto se observa que los proyectos del contrato agregados al sumario 13.682/05 a fs. 76 y 83 no respetan el plazo de duración convenido en el Acta Compromiso (6 meses improrrogables), como también aparecen claros que la actora bien pudo haberse opuesto a firmarlo cuando el alcance de sus derechos y obligaciones no se encontraban bien delimitados. También disiento con el juez de grado en cuanto califica al Acta Compromiso como un instrumento sujeto a aprobación y de condición suspensiva. Estimo que el Acta surtió efectos desde su firma porque las partes le dieron principio de ejecución independientemente de la futura suscripción del contrato de locación, el que resultaba necesario al sólo efecto de liberar la partida presupuestaria y cancelar los cánones convenidos. En virtud de lo expuesto, considero que debe proceder una indemnización equivalente a los cánones correspondientes por los seis meses convenidos en el Acta Acuerdo, suma que asciende a $ 57.600. Que sin embargo no puede prosperar por la totalidad de las sumas reclamadas en la demanda, en tanto y en cuanto vencido el plazo de los seis meses estipulado en el documento, la actora bien pudo arrendar a terceros sus bienes sin caer en incumplimientos frente a la demandada. Los intereses sobre las sumas reconocidas recién deberán estimarse desde el 30 de septiembre de 2006 fecha consentida por la actora para el pago retroactivo de los cánones locativos sin intereses. Entiendo que el perjuicio resarcible operó a partir de esa fecha tope convenida para que la administración cancelara los arriendos. 15. Reclamo por gastos: El tercer reclamo de la actora se circunscribe a los gastos que debió soportar a partir del 1 de abril de 2006 y hasta el 30 de junio de 2007. En este aspecto considero que, al haber contado el GCBA con la posesión de los bienes conjuntamente con la actora, corresponde que reintegre a ésta el 50% de los gastos de conservación necesarios incurridos durante el período que va del 1 de abril de 2006 al 30 de septiembre de 2006, plazo por el que se había convenido la locación. Es que por ese mismo plazo la demandada pudo ingresar al bien y utilizarlo, independientemente que lo hubiera hecho o no. Lo verdaderamente relevante es que tenía la facultad de hacerlo como en contrapartida la actora tenía la obligación de permitirlo garantizando su uso pacífico y sin poder arrendar a un tercero los bienes evitando o trasladando los gastos cuya indemnización solicita. Los intereses deberán calcularse desde cada pago realizado en concepto de ABL.; AySA; Edesur; Metrogas; Seguro: Matafuegos por los servicios prestados en los inmuebles durante el período que se extendió del 1 de abril de 2006 al 30 de septiembre de ese mismo año. 16. Resta aclarar la tasa de interés judicial aplicable a las sumas por las que en definitiva prospera la demanda y sobre la cual la actora ninguna petición practicó en su presentación inicial. Si bien esta Sala aplicó durante un largo período la tasa pasiva a los efectos de compensar a los acreedores judiciales por la pérdida del valor de las sumas reconocidas en pleito -Cfr. “Aranda Roque (Lavadero Richard) c/ G.C.B.A. (Hospitales “Carlos G. Durand” y “Parmenio Piñero”) s/ cobro de pesos”, (expte. Nº 1248), dicho criterio lo mantuvo hasta el caso “Pereira do Amaral Beatriz Susana c/ GCBA y otros s/ daños y perjuicios” Exp 23.296/0 en cuya sentencia de febrero de 2010 se señaló que en la materia -como en otras- debía tenerse en cuenta la existencia de vasos comunicantes entre el derecho (desde el vértice de la regulación legal de los aspectos patrimoniales de la acción humana) y la economía (que queda gobernada por leyes no escritas) en una muestra de la inescindible interrelación que existe entre ambas ramas del saber y que se proyecta a cualquier decisión que se adopte al respecto (conf. Morello, Augusto y De la Colina, Pedro; "Los jueces y la tasa de interés"; LA LEY, 2004-D, 465). También se destacó en el precedente que la metodología que ha resultado de utilidad para épocas de estabilidad económica y mantenimiento del valor de la divisa, no resultaba apta a los efectos de corregir las distorsiones que ocasiona al acreedor el transcurso del tiempo ante la producción de un daño. Ello dado que, si bien la tasa no es un mecanismo de actualización del capital ya sea porque su función económica es la mencionada o la de establecer el precio por el uso del dinero en la operación crediticia cabe contemplar, a los efectos de su fijación -entre otras variables-, la expectativa inflacionaria (Cfr. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en Pleno, en autos “Samudio de Martínez, Ladislaa c. Transportes Doscientos Setenta S.A.”, sentencia del 20/04/2009). En efecto, no puede soslayarse que la tasa pasiva ha dejado de ser positiva a partir del año 2005, desde que su estimación oficial para el período anual 2005 no supera el 3%, mientras que como contrapunto, y sin entrar incluso en debates ya iniciados en nuestro país sobre la veracidad de los índices oficiales, la inflación que publicó el INDEC para el año 2005 superó el 12% y lo mismo ocurrió en los años posteriores. De ese modo, la tasa pasiva ha dejado de cumplir su función resarcitoria y echar mano sin más a la misma, aplicándola sobre las sumas reconocidas en este decisorio, significaría consagrar la aplicación de una tasa negativa, con el consiguiente enriquecimiento indebido para el acreedor. Dichas circunstancias resultan definitorias para determinar que el criterio que debe prevalecer en el caso, debe ser el principio de la indemnización integral, justa y razonable. Sentado ello deberá aplicarse sobre las sumas reconocidas a la actora, el coeficiente que resulte del promedio de (i) la tasa de descuento de documentos comerciales a 30 días publicada por el Banco de la Nación Argentina y de (ii) la tasa pasiva que publica el BCRA. En atención a las circunstancias narradas propongo al acuerdo: a) Hacer lugar parcialmente a la apelación deducida por la actora, declarando que prospera la demanda por la suma de $ 57.600 en concepto de daño resarcible por incumplimiento de acuerdo y por las sumas que resulten del 50% de los gastos necesarios irrogados por los inmuebles desde el 1 de abril de 2006 a 30 de septiembre de 2006, ambos conceptos con más los intereses determinados en el apartado 16; b) Las costas de ambas instancias se imponen por su orden, en virtud a los mutuos vencimientos. c) Diferir la regulación de honorarios a la etapa de ejecución de sentencia El Dr. Esteban Centanaro dijo: por las consideraciones expuestas por mi colega preopinante, adhiero a su voto. En mérito a la votación que antecede, este tribunal por RESUELVE: I. Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación deducido por la actora y, en consecuencia, condenar la demandada a abonar: a. la suma de $ 57.600 en concepto de daño por incumplimiento de acuerdo desde el 30 de septiembre de 2006. b. la suma que resulte del 50% de los gastos irrogados por los inmuebles de la actora desde el 1/4/2006 al 30/4/2006 según se estipula en apartado 15. Ambos montos, con los intereses previstos en el considerando 16. II. Las costas de ambas instancias se imponen por su orden. III. Diferir la regulación de honorarios a la etapa de ejecución de sentencia. Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvase al juzgado de origen. Dr. Esteban Centanaro Dra. Nélida Mabel Daniele Juez de Cámara Jueza de Cámara
Firmantes:
Dra. Nélida M. Daniele; Dr. Esteban Centanaro.
Numero Fallo:
15545
JURISTECA
Base de Datos del Departamento de Biblioteca y Jurisprudencia del Consejo de la Magistratura de la Ciudad de Buenos Aires
SANDALO AURELIA SERVANDA GCBA DAÑOS Y PERJUICIOS (EXCEPTO RESP. MEDICA) 08-11-2011
Fuente | Autor: Poder Judicial CABA - JURISTECA/Poder Judicial CABA - JURISTECA
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