DESALOJO POR FALTA DE PAGO. INADMISIBILIDAD DE PRUEBA TESTIMONIAL NI INFORMATIVA. CUESTIÓN DE PURO DERECHO.

Fallo Completo. | Origen: Argentina : Fecha . Citar como: Protocolo A00404336258 de Utsupra.

DESALOJO POR FALTA DE PAGO. INADMISIBILIDAD DE PRUEBA TESTIMONIAL NI INFORMATIVA. CUESTIÓN DE PURO DERECHO.

Ref. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala: B.. Causa: 41659/2017. Autos: FUNES, NICOLAS MARTIN Y OTRO c/ LOPEZ VERA, ROSALINA Y OTRO s/DESALOJO POR FALTA DE PAGO. Cuestión: DESALOJO. FALTA DE PAGO DE ALQUILERES. INADMISIBILIDAD DE PRUEBA TESTIMONIAL NI INFORMATIVA.. Fecha: 2-OCT-2018. // Cantidad de Palabras: 2617 Tiempo aproximado de lectura: 9 minutos

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B
41659/2017

FUNES, NICOLAS MARTIN Y OTRO c/ LOPEZ VERA, ROSALINA Y OTRO s/DESALOJO POR FALTA DE PAGO

///nos Aires, Capital de la República Argentina, a los 02 días del mes de Octubre de dos mil dieciocho, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "B", para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: "Funes, Nicolás Martin c/ López Vera, Rosalina s/ desalojo" respecto de la sentencia de fs. 220/223vta, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden Señores Jueces Doctores: CLAUDIO RAMOS FEIJOO -OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE - ROBERTO PARRILLI -

A la cuestión planteada el Dr. Claudio Ramos Feijóo, dijo:

I. La sentencia de fs. 220/223 vta. resolvió: hacer lugar a la demanda promovida por Nicolás Martín Funes. En consecuencia, condenó a Rosalina López Vera y a eventuales subinquilinos y/u ocupantes a desalojar el local sito en la calle Charcas 4480, PB, de la C.A.B.A., en un plazo de diez días de encontrarse firme la presente, bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas.

II. Contra el mentado pronunciamiento apeló la parte demandada, fundando su recurso a fs. 234/241.

Dividió sus quejas en cinco: a) la infundada declaración de la causa como de puro derecho, solicitando la producción de prueba conducente; b) impropia valoración del Magistrado acerca de la contestación de demanda; c) de la intimación previa al locador; d) impropia valoración acerca de la cuantía de los gastos incurrida; y e) la imposición de costas.

III. Dicha pieza fue contestada a fs. 244/245vta. por la parte actora.

IV. En este escenario, pasaré a examinar los agravios expresados, en la inteligencia que en su estudio y análisis corresponde seguir el rumbo de la Corte Federal y de la doctrina interpretativa. De modo previo al tratamiento de los agravios, creo necesario recordar que, ante la inconsistencia de numerosos capítulos de la expresión de agravios, los jueces no estamos obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado, T° I, pág. 825; Fenocchieto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, T 1, pág. 620). Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611).

V. Para comenzar, resulta pertinente destacar que el primer agravio de la recurrente -el cual se refiere a la declaración de la causa como de puro derecho- ya fue abordado por este Tribunal con la resolución de fecha 29/08/2018 obrante a fs. 242/243.

Allí se señaló, entre otras cosas, que la sola negativa a admitir prueba o la existencia del decreto de caducidad o negligencia en la producción de la misma, no habilita automáticamente la segunda instancia para producirla, ya que la recepción de prueba en la Alzada es de carácter excepcional y los supuestos de admisibilidad contemplados en el artículo 260 inc. 5to del CPCCN resultan de interpretación restrictiva.

Asimismo, se expresó que en los juicios de desalojo fundados en las causales de falta de pago -como sucede en el caso- no se admite el ofrecimiento de prueba testimonial ni de la prueba informativa (conf. art. 685 del CPCCN) y se le recordó a la emplazada que si bien apeló la resolución por la cual se declaró la causa como de puro derecho (v. f. 213) -recurso que fue concedido en relación a f. 214- lo cierto es que con fecha 28/02/2018 se declaró la deserción de aquel remedio procesal por no haberse presentado el memorial de agravios correspondiente.

Por todo ello, se resolvió desestimar lo solicitado a f. 234vta., punto I.

VI. Sentado lo anterior, vale decir que, de una detenida lectura de las restantes críticas introducidas en el escrito de expresión de agravios, se desprende que las mismas sólo disienten con la solución adoptada por la Magistrada que me precedió, ya que no formulan crítica alguna a los argumentos que la sustentan. De esta manera, nótese que la quejosa no cesa en sus intentos de convertir a la Alzada en una nueva instancia de debate y prueba, abstrayéndose de las constancias de autos e insistiendo sin tregua en reiterativos planteos formulados durante el proceso, extremo que importa la pretensión de reeditar cuestiones que ya fueron objeto de tratamiento por la Sra. Juez de grado.

Sin perjuicio de ello, en atención al esfuerzo del patrocinio letrado de la demandada, extremando el derecho de defensa en juicio (art. 18 CN), trataré igualmente los seudos-agravios: -La demandada en su segundo agravio esbozó que la Juez de la anterior instancia realizó una impropia valoración acerca de lo sostenido en el escrito de contestación de demanda. Ello, por haber interpretado que aquella reconoció allí "...adeudar el pago de arriendos...".

Al respecto, destaco que una simple lectura de la CD n° 78146856-3 agregada a f. 10 -la cual fue citada por la recurrente en su primer escrito de contestación- alcanza para confirmar tal afirmación.

De allí se extrae que, como locataria intimó al locador a declinar su pretensión de ".exigir el pago de cánones locativos jamás devengados dadas las condiciones expuestas." (v. fs. 10 y 200), lo que da a entender -inequívocamente- que los mismos no habían sido abonados.

Para decirlo en otras palabras, la circunstancia de argumentar que no se ha dado cumplimiento con la obligación estipulada, toda vez que el bien no se encontraba en condiciones para el destino por el que fue alquilado y que el locador no cumplió con lo establecido en el art. 1201 del CCyC; de ningún modo puede equipararse a la aseveración de ".negar en forma contundente adeudar suma de dinero alguna al Sr. Funes." (v. f. 238). -Misma suerte correrán el tercero y cuarto agravio del apelante. Allí se señaló que la Juez de la anterior instancia no ha valorado que -desde un principio- el locador tenía pleno conocimiento de los graves problemas edilicios del local que harían imposible que se pudiera concretar el objeto comercial por el cual se había alquilado (v. f. 239vta.) y que tampoco se ha logrado desvirtuar el carácter de principal -y único- responsable de poner el inmueble en condiciones, obligación que legamente debió haber asumido el Sr. Funes desde un principio (v. f. 239vta./240).

Tal como fue puesto de relieve en la instancia de grado, la cláusula quinta del contrato de locación obrante a fs. 2/5 resulta por demás clara al establecer que ".el locatario declara haber visitado el bien y tendrá quince (15) días a partir de la fecha establecida del inicio del presente para informar al locador cualquier desperfecto que pudiera encontrar a fin de que el locador proceda a su reparación, recibiéndolo en éste acto de plena conformidad el inmueble en muy buen estado general." (v. fs. 2vta/3).

Asimismo, el postulado sexto de aquel convenio expresa que: ". el locatario asume expresamente las siguientes obligaciones: a) efectuar a su exclusivo costo todas las reparaciones y gastos que fueran necesarios a fin de mantener el bien locado y sus accesorios, en el mismo estado en que lo recibe en este acto, b) no efectuar reformas y/o mejoras en el bien locado, ni en sus accesorios, sin el previo y accesorio consentimiento por escrito por parte del locador. En caso de que el locador autorice la realización de algún tipo de mejoras, en beneficio de ésta última, el locatario no podrá reclamar compensación y/o indemnización alguna, ni ejercer ninguna retención en razón de las mismas, salvo cuando se trate de reformas y/o mejoras a cargo del locador, hechas por el locatario en caso de urgencia." (v. f. 3).

Siguiendo este lineamiento, de la compulsa de las presentes actuaciones cabe destacar que no se evidencia notificación alguna por parte de la locataria ni consentimiento expreso del locador; quedando como única constancia la contestación de la Sra. López Vera a la intimación -a abonar los alquileres- que fue cursada por la actora con fecha 21/04/2017 y en donde recién ahí (18/05/2017) se deja constancia de los supuestos desperfectos que se encontraban en el inmueble en cuestión.

En este sentido, recordemos que conforme la documental acompañada por la recurrente y lo que se lee de su escrito de responde (v. fs. 37 y 198, respectivamente), aquellos desperfectos habrían comenzado a partir del 29/03/2016, es decir, antes de la firma del contrato (02/06/2016 -fs. 4vta./5-), mientras que -llamativamente- el mencionado argumento recién fue esgrimido por aquella con el referido intercambio epistolar (conf. arts. 34 inc. 4, 163 inc. 5, 377 y 386 del CPCCN).

Por lo demás, si bien se encuentra contemplado en el art. 1201 párrafo segundo del CCyC que ".si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación, o según las circunstancias, a resolver el contrato.", ello de ningún modo opera de forma automática siendo necesaria la previa intimación al locador para que proceda a realizar las reparaciones constituyéndolo en mora y, ante la negativa o incumplimiento de éste, acudiendo a la vía judicial; supuestos que -tal como fue resaltado en el párrafo precedente- no ocurren la especie.

Máxime si se tienen en consideración: i) el deber de comunicación pactado por las partes en la precitada cláusula quinta del contrato de locación para uso comercial, la que le otorgaba la facultad de notificarle al locador de cualquier desperfecto que pudiera encontrar en la unidad dentro de los quince días de celebrado el mismo y en la cual se dejaba constancia que el inmueble se encontraba en muy buen estado general (v. fs. 2vta./3); y, ii) lo que se extrae de la decimó quinta. En aquella, la locataria manifestó que "...la elección del inmueble de referencia lo fue por las características particulares de su estructura y ubicación, por entera conveniencia." (v. f. 4vta), por lo que mal puede sostener a lo largo del proceso que ".a partir de haber recibido la posesión del bien, comenzaron a surgir una serie de desperfectos y deterioros en el local que maliciosamente el Sr. Funes le ocultó con anterioridad a la firma del contrato y que naturalmente impidieron el normal desarrollo de la actividad comercial." (v. f. 198)

En la inteligencia apuntada, encontrándose acreditado que la locataria incumplió su obligación de abonar los respectivos cánones locativos y habiendo el actor dado cumplimiento con la intimación que prevé el art. 1222 del CCyC, corresponde confirmar el pronunciamiento de grado en cuanto dispuso hacer lugar a la demanda entablada en los términos del art. 1219 inc. c) del CCyC.

VII. Costas

Se agravia también la accionada en cuanto a la forma en que fueran impuestas las costas en la instancia de grado solicitando que, "para el hipotético caso de acogerse la demanda impetrada que la condena en costas sea distribuida en el orden causado." (v. f. 240)

El art. 68 del Código Procesal consagra el criterio objetivo de la derrota, como fundamento de la imposición de las costas. Las mismas son un corolario del vencimiento y tienden a resarcir al vencedor de los gastos de justicia en que debió incurrir para obtener ante el órgano jurisdiccional, la satisfacción de su derecho. Estas deben ser reembolsadas por el vencido con prescindencia de la buena fe, de su mayor o menor razón para litigar y de todo concepto de culpa, negligencia, imprudencia o riesgo y de la malicia o temeridad de su contrario (conf. CNCiv., Sala A, E. D., 90-504; íd., Sala D, LL., 1977-A-433; íd., Sala F, J. A., 1982-I-173; íd. Sala H, "Arena, María c/Empresa Línea 47 S. A. s/Daños y perjuicios", del 14/06/94).

En este sentido se ha resuelto que ellas deben ser soportadas íntegramente por la parte que dio origen al reclamo e hizo necesario acudir a la vía judicial para el reconocimiento del derecho invocado. Por lo tanto, si la demandada resultó vencida toda vez que se hizo lugar a la demanda, las costas deberán ser soportadas por la perdidosa.

Sin embargo, el citado artículo 68 en su segunda parte dispone que el juez podrá eximir total o parcialmente de esa responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad. Así no puede soslayarse que la eximición que autoriza dicha norma procede, en general, cuando media "razón fundada para litigar", expresión ésta que contempla aquellos supuestos en que, por las particularidades del caso cabe considerar que el vencido actuó sobre base de una convicción razonable acerca del hecho invocado en el litigio. Sin embargo, no se trata de la mera creencia subjetiva en orden a la razonabilidad de su pretensión, sino de la existencia de circunstancias objetivas que demuestren la concurrencia de un justificativo para eximirlo de las costas y sólo ha de disponérsela cuando existan motivos muy fundados, por la preponderancia del criterio objetivo de la derrota (conf. CNCiv., Sala E, "Becerra de Delgado c/ Delgado s/medidas precautorias", del 26-12-97).

En función de lo decidido en el apartado anterior, y al no encontrar motivos suficientes para apartarme de lo previsto por el principio objetivo de la derrota, la imposición de las costas decidida en la sentencia de grado habrá de ser confirmada, de modo tal que los argumentos esgrimidos resultan insuficientes a los fines de la eximición de las costas.

VIII. Por lo hasta aquí expuesto propongo al Acuerdo confirmar la sentencia apelada en todo lo que fuera materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen a la demandada en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN). Así lo voto.

Los Dres. Díaz Solimine y Parrilli , por análogas razones a las aducidas por el Dr. Ramos Feijóo, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Con lo que terminó el acto: CLAUDIO RAMOS FEIJOO -OMAR LUÍS DIAZ SOLIMINE - ROBERTO PARRILLI -

Es copia fiel del Acuerdo que obra en la Pág. n° 2313 a n° 2316 del Libro de Acuerdos de esta Sala "B" de la Excma.

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.-
Buenos Aires, Octubre 02 de 2018.-

Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE confirmar la sentencia apelada en todo lo que fuera materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen a la demandada vencida en virtud del principio objetivo de la derrota.
Regístrese, notifíquese y, oportunamente publíquese (conf. Acordada 24/2013 de la CSJN).

Fecho, devuélvase.

Fecha de firma: 02/10/2018
Firmado por: DR. CLAUDIO RAMOS FEIJOÓ, JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: DR. ROBERTO PARRILLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: DR. OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE, SUBROGANTE

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