La Rescisión del Contrato de Locación de Inmuebles por Causas Imputables al Locador.

Ref. Doctrina Especial para UTSUPRA. Derecho Civil y Comercial. La Rescisión del Contrato de Locación de Inmuebles por Causas Imputables al Locador. Por Julieta Melisa Somoza. Abogada, Facultad de Derecho (UBA). Analista del Instituto Nacional de la Propiedad Industrial. Licenciada en Ciencias de la Comunicación, Facultad de Ciencias Sociales (UBA). SUMARIO: 1. Introducción; 2. La extinción del contrato de locación; 3. Resolución imputable al locador; 4. Conclusiones finales; 5. Citas Legales. Código FO10212.

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Introducción

Como es conocido, el contrato de locación es aquel que se concreta cuando una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Si dicho contrato es sobre cosa inmueble debe hacerse siempre por escrito. Asimismo, con relación a la locación habitacional nuestro Código Civil y Comercial de la Nación contiene normas de orden público, prerrogativas a favor del locatario, en tanto se reconoce a este último como la parte débil en la relación contractual. Así, por ejemplo, estipula el plazo mínimo legal de tres años para la locación de inmuebles (con algunas excepciones prescritas), como también la posibilidad de resolución anticipada por el locatario incluso cuando no hay incumplimiento contractual de parte del locador. De este modo, en el presente trabajo, analizaremos los requisitos y formalidades que deben cumplirse para que el locatario pueda resolver anticipadamente un contrato de locación de cosa inmueble.

La extinción del contrato de locación.

En referencia a la extinción del contrato de locación, primeramente, y a pesar de que nuestro Código a veces los utiliza indistintamente, es necesario diferenciar los términos: resolución, revocación, y rescisión. Así, la Resolución, es la que se produce cuando hay incumplimiento de alguna de las partes; la Revocación, es un acto unilateral de parte de un órgano competente, y, por último, la Rescisión, es el distracto, es la extinción del contrato por mutuo acuerdo de los contratantes, en este sentido, existen muy pocas extinciones por rescisiones unilaterales - la rescisión por definición es bilateral-, sin embargo, en el caso del contrato que no ocupa, nuestro Código prescribe explícitamente la Rescisión Unilateral.

En cuanto a los modos de extinción, el Código prescribe, que son modos especiales de extinción de la locación, el cumplimiento del plazo convenido, o la comunicación fehaciente en caso de haber continuado con la locación concluida -conforme el artículo 1218 del CCCN-, y la resolución anticipada.
En relación al locador, la única posibilidad que tiene de extinguir unilateralmente el contrato de manera anticipada es ante el incumplimiento contractual del locatario. Así, el locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular de la cosa objeto de locación,
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos. (1)

Como hemos comentado, nuestro Código reconoce al locatario como la parte vulnerable en la relación contractual, el derecho a la vivienda es un derecho constitucional (2), por lo que en caso de tratarse de una locación habitacional se debe garantizar a quien habita, que si cumple con sus obligaciones de locatario durante el periodo pactado -que nunca puede ser inferior a tres años (3)- ‘’contará con un techo’’ y ‘’un lugar donde dormir’’ junto a su familia. Es por eso que las posibilidades de resolución del contrato de parte del locador son taxativas.

En relación al locatario, sus posibilidades son más amplias, ya que éste cuenta tanto con la facultad de resolver el contrato, como también de rescindirlo unilateralmente. Esta diferencia, se encuentra basada en que el perjuicio que puede sufrir una persona ante la decisión unilateral del locador de rescindir el contrato (quedarse sin vivienda de un día para el otro, organizar su vida, reunir dinero para encontrar un nuevo hogar, gastos de mudanza, depósito para nuevo contrato, etc.), no solo son enormemente mayores, sino también son difíciles de cuantificar, ya que, no es el mismo, el daño que se le produce a una persona con hijos (que organiza su vida y tiempo en torno a las distancias, por ejemplo de su hogar, de su trabajo y de la escuela), que a una sin hijos, o a lo mejor sí, pero eso dependerá de las características de cada inquilino. En cambio, quien decide poner un inmueble en alquiler, solo tiene un fin de lucro, y, por lo tanto, es más sencillo cuantificar el valor del daño por la extinción intempestiva del contrato de locación. A esto se debe agregar, que el negocio inmobiliario, -como todo negocio-, implica un riesgo que quien lo emprende debe estar dispuesto a asumir.
De este modo, nuestro Código habilita la rescisión unilateral, al locatario en tanto prescribe:

‘’Artículo 1221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.’’

Así, a partir de la indemnización, o informando con el debido tiempo para evitar un daño, se le garantiza un tiempo al locador para que pueda encontrar un nuevo inquilino, y no cesar su lucro.

Ahora bien, puede ocurrir que locador incumpla con sus obligaciones, en ese caso, el locatario se encuentra facultado para resolver el contrato sin abonar ningún tipo de indemnización:

Artículo 1220 CCCN: Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

En cuando a la frustración del uso y goce del inmueble, el mismo cuerpo, habilita la posibilidad de que el locatario cese en el pago del precio de alquiler al no poder usar y gozar plenamente del inmueble:

‘’Artículo 1203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes’’.

Todo lo anterior, siempre debe ser notificado fehacientemente, - es decir mediante carta documento, a fin de acreditar las comunicaciones en caso de que un potencial conflicto escale, y se deba recurrir a la justicia.

Resolución imputable al locador.

Hemos visto que el locatario cuenta con amplias posibilidades de rescisión y resolución del contrato de locación, e incluso, de cesar en el pago del precio de alquiler en caso de haberse frustrado el uso y goce de la cosa. Sin embargo, se presentan algunos inconvenientes a la hora de hacer operativos estos derechos, y estos son:

Si se frustra el uso y goce de la cosa inmueble, y el locatario decide retener el pago del precio del alquiler, notifica fehacientemente al Locador, pero ¿De qué manera evita que el locador le inicie un juicio de ejecución de alquileres?. Debido a que, como es conocido, en un juicio ejecutivo las posibilidades probatorias son limitadas, y, por lo tanto, no es posible conocer anticipadamente si el juez sorteado admitirá la prueba documental (Carta Documento), y el ofrecimiento de la prueba informativa a fin de acreditar su autenticidad, o si se limitará fallar conforme a las formalidades prescriptas en el Código Procesal:

‘’Artículo 544 CPCCN: Las únicas excepciones admisibles en el juicio ejecutivo son:
a) Incompetencia. b) Falta de personería en el ejecutante, en el ejecutado o en sus representantes, por carecer de capacidad civil para estar en juicio o de representación suficiente. c) Litispendencia en otro juzgado o tribunal competente. d) Falsedad o inhabilidad de título con que se pide la ejecución. La primera podrá fundarse únicamente en la adulteración del documento; la segunda se limitará a las formas extrínsecas del título, sin que pueda discutirse la legitimidad de la causa. El reconocimiento expreso de la firma no impide la admisibilidad de la excepción de falsedad fundada en la adulteración del documento. Estas excepciones son inadmisibles si no se ha negado la existencia de la deuda. e) Prescripción. f) Pago documentado, total o parcial. g) Compensación de crédito líquido que resulte de documento que traiga aparejada ejecución. h) Quita, espera, remisión, novación, transacción, conciliación o compromiso documentado. i) Cosa juzgada.’’

Al respecto, el Dr. Eugenio R. Zaffaroni, en un voto de disidencia, ha dicho: ‘’que los jueces no pueden renunciar a la verdad jurídica objetiva por consideraciones meramente formales. Por ende, no cabe duda que el tribunal siempre debe determinar la verdad sustancial por encima de los excesos rituales, ya que el logro de la justicia requiere que sea entendida como lo que es, es decir una virtud al servicio de la verdad". (4).

Sin embargo, como es conocido, normalmente, los jueces de primera y segunda instancia no suelen apartarse de la ritualidad del Código de forma.

La segunda cuestión, fue subsanada con una de las modificaciones introducidas al Código en fecha 30 de junio de 2020. (5), y es ¿Qué ocurre si el locatario necesita resolver el contrato porque se frustró el uso y goce de la cosa?

Esta situación se presentó en autos caratulados, ‘’Ivankovic, Delia Susana c/ Clapier, Flavia Isadora y Otro s/ejecución de alquileres’’ (7) donde a pesar de la demanda haber presentado a) prueba documental acreditando el intercambio de Cartas Documento notificando la decisión de resolver el contrato en razón de la frustración del uso y goce del inmueble por falta de gas durante un periodo prolongado y sin fecha cierta para la instalación, y la respuesta negativa de la locadora a dicha resolución, así como también a recibir las llaves puestas a disposición, b) requerimiento de Mediación expedida por la Defensoría del Pueblo de C.A.B.A, c) Links de páginas Web, y notas periodísticas informando que en el inmueble locado se había producido una explosión de gas que había terminado con la vida de un operario, entre otras pruebas, se resolvió: ‘'Sin embargo, no puede tener favorable acogida la inhabilidad de título por las deudas entre la fecha en que se afirma haber puesto a disposición de la actora el bien y aquella en la que se le otorgara la tenencia provisoria mediante mandamiento, ya que si el inmueble se desocupó con anterioridad debió procurarse formalmente la recepción, por parte de la actora, o en su defecto, procederse a la consignación judicial.’’

En el caso del fallo en comentario, la locadora primero tuvo que afrontar un juicio de desalojo por no contar con el ‘’acta de entrega de llaves’’ y por no haberlas ‘’consignado judicialmente’’.

Ahora bien, esto fue resuelto con la modificación al artículo del artículo 1222 del CCCN, que ahora prescribe:

‘’Intimación de pago y desalojo de viviendas: (….) En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.’’

En razón de lo expuesto, la modificación de este artículo es bienvenida, en tanto, al estipular expresamente que, en caso de negativa a recibir las llaves, quien deberá afrontar las costas será el Locador, es probable que se eviten muchas de estas conductas abusivas. Asimismo, en tanto el locatario es un consumidor en los términos del artículo 1 de la Ley de Defensa del Consumidor N°24.240, deberá gozar del beneficio de justicia gratuita, con toda la eximición de gastos que esto implica (art. 53 in fine LDC).

Ahora bien, queda pendiente conocer de qué modo se puede hacer operativo el derecho de retener el pago en caso de frustración del uso y goce del inmueble, ya que, de no anotarlo expresamente, seguramente -y a pesar de contar los jueces con la posibilidad de evitar cláusulas y conductas abusivas-se dará lugar a una variedad de fallos disímiles.

Conclusiones finales.

En el presente artículo hemos visto que, en relación al contrato de locación de inmuebles, el locatario cuenta con una serie de prerrogativas a su favor, en razón, no solo de ser la vivienda un derecho fundamental, sino también del derecho de las personas a vivir dignamente, en un inmueble que les garantice el libre uso y goce del mismo, porque la vivienda es el lugar donde las personas descansan, se asean, se alimentan, el espacio personal donde se realizan y proyectan su vida. Así, en caso de que se frustre la posibilidad de uso y goce de ese espacio, el locatario tiene la posibilidad de retener el pago del precio, e incluso de resolver el contrato. Pero como hemos observado, existen dificultades a la hora de hacer operativo el derecho de retener el pago de precio, en tanto, al no estar expresamente prescripto se da lugar a fallos disímiles. Es probable que, ante esto, y en razón de las limitaciones probatorias del juicio ejecutivo, se obligue a los locatarios a pasar por un juicio ejecutivo y luego hacer valer sus derechos en un ordinario – con los costos psíquicos y económicos que eso implica- para lograr por fin acreditar su verdad. Esto fue lo que ocurrió en el fallo comentado anteriormente, en tanto, cuando fue apelado la Cámara Civil Sala B del Poder Judicial de la Nación resolvió: ‘’En lo tocante a los agravios de los ejecutados, más allá de no cumplirse con la previsión del art. 544, inc. 7°, del CPCCN que se señalara en la instancia de grado, no se han acreditado los extremos en base a los cuales decidió la “rescisión unilateral por falta de gas”; o que le autorizaran a retener los alquileres por dicho motivo. Tampoco el proceso ejecutivo resulta el ámbito adecuado para realizar esa prueba. Es por ello que los agravios serán también desestimados.’’ (7)
Es por eso que el legislador, a la hora de pensar en una modificación a la norma, deberá considerarlo.


Citas Legales. -

1 Conf. Artículo 1219 Código Civil y Comercial de la Nación.

2 Conf. Artículo 14 bis Constitución de la Nación Argentina.

3 Articulo 1198 CCCN: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

4 El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

5 "Fisco Nacional Dirección General Impositiva c/ Llámenos SA".

6 Ley N°27.551, art. 11, B.O. 30/6/2020.

7 Juzgado Civil 51, Cámara nacional de apelaciones en lo civil de la Nación, ‘’Ivankovic, Delia Susana c/ Clapier, Flavia Isadora y Otro s/ejecución de alquileres’’ CIV 059825/2017.

8 Cámara nacional de apelaciones en lo civil de la Nación SALA B, ‘’Ivankovic, Delia Susana c/ Clapier, Flavia Isadora y Otro s/ejecución de alquileres’’ CIV 059825/2017.