La Posesión de Bienes Inmuebles y la Regularización Dominial

Ref. Doctrina Especial para UTSUPRA. Derecho Civil. La Posesión de Bienes Inmuebles y la Regularización Dominial. Por Julieta Melisa Somoza. Abogada, Facultad de Derecho (UBA). Analista del Instituto Nacional de la Propiedad Industrial. Licenciada en Ciencias de la Comunicación, Facultad de Ciencias Sociales (UBA). SUMARIO: 1. Introducción; 2. Adquisición de la Posesión 3. Acciones de defensa de la Posesión; 4. La Prescripción Adquisitiva; 5. Requisitos para la ‘’Unión de Posesiones’’; 6. Conclusiones finales; 7. Citas Legales. Código FO06222.

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1. Introducción

El Código Civil y Comercial de la Nación prescribe que hay Posesión ‘’cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no’’. (Art. 1909)

En este sentido, podemos decir que la Posesión es un hecho, cuyos elementos son: (1)

1. El Animus domini: lo que implica comportarse como dueño de la cosa, y no reconocer en otro un derecho mejor.
2. El Corpus: disponer físicamente de la cosa, incluso, aunque no se esté en contacto físico con ella.

Lo anterior implica que la posesión, es un ‘’poder de hecho’’ sobre una cosa, y no reconocer en otro, ningún derecho sobre la misma.

Ahora bien, supongamos que una persona tiene un bien inmueble ‘’en posesión’’, ésta, muy probablemente, con el paso de los años, en algún momento, necesitará de un abogado para, por ejemplo, defender su posesión, o conocer cuáles son las posibilidades de regularizar su situación, y obtener el dominio, entre otras cuestiones.

Al respecto, podemos afirmar que la posesión tiene sus particularidades, por lo que, en el presente trabajo, primeramente, nos enfocaremos en repasar algunas de las características de la misma, para luego analizar sus especificidades, y de este modo, acercarnos a este tipo de relación real, sus defensas, y posibilidades de regularización.

2. Adquisición de la Posesión. – (1)

Existen distintos modos de adquirir la posesión, los que podemos clasificar en:

Originarios

Aprehensión: por esta causa, solo se pueden adquirir las cosas muebles, con motivo de que los inmuebles siempre tienen dueño, aún cuando hubiesen sido abandonados, su propiedad pertenece al Estado. Por lo tanto, mediante la aprehensión, se pueden adquirir las cosas sin dueño, o las que tuvieron dueño, pero se encuentran abandonadas.

Derivadas

Desposesión: cuando las cosas que son poseídas por otra persona, y ésta no consciente en trasmitirlas, la posesión se puede adquirir por la desposesión, contra la voluntad de aquél.

Tradición: es una forma de adquirir la posesión de una cosa que otro posee, pero, a diferencia de la desposesión, éste presta su consentimiento para que la adquisición se realice.

Asimismo, la posesión puede ser legitima, cuando es producto del ejercicio de un derecho real, o ilegítima, cuando es adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales. Esta última, se clasifica en:

Posesión ilegítima de buena fe: cuando el poseedor está convencido de que es el exclusivo dueño de la cosa, y cree que posee la cosa por un título apto para trasmitir (un justo título).

Posesión ilegítima de mala fe: cuando hay error o ignorancia de derecho, el poseedor tenga dudas sobre la legitimidad de la posesión, o cuando conoce que está poseyendo ilegítimamente.
Con relación a inmuebles, la mala fe, es viciosa, cuando hay violencia, clandestinidad, o abuso de confianza.

3. Acciones de defensa de la Posesión.

El Código Civil y Comercial de la Nación, prescribe:

‘’Artículo 2238: (…) Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor.
Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de daños.’’

A su vez, el citado código, establece cuales son las acciones de defensa de la posesión que corresponden según haya turbación, o desapoderamiento. (2)

Acción de Mantener: esta acción, procede contra la turbación. Para la misma, deben cumplirse tres requisitos: 1. que el turbador realice actos posesorios con la intensión de poseer, 2. que el poseedor no haya prestado consentimiento, y, 3. que el poseedor no haya sido excluido de forma total. Es decir, debe tratarse de actos que tiendan al desapoderamiento.

Acción de Despojo: procede contra el desapoderamiento, con el objeto de recuperar la posesión. El CCCN estipula que, ‘’Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.’’ (art.2241 CCCN)

Debe tenerse en cuenta que las mencionadas acciones posesorias, conforme lo establece el inciso ‘’b’’ del artículo 2564 del CCCN, prescriben al año. (3)

4. La Prescripción Adquisitiva.

El Código Civil y Comercial, establece que, para adquirir un derecho real por esta vía, es necesario ejercer la posesión de una cosa durante el tiempo fijado por ley. (4)

En cuanto mencionado ejercicio de la posesión, éste se mantiene a través de Actos Posesorios:

Artículo 1928 CCCN. ‘’Actos posesorios: Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.’’

En referencia a esta cuestión, el citado cuerpo, diferencia entre dos clases de prescripción adquisitiva, 1.) la breve o corta o decenal, y 2.) la larga o veinteñal. (5)

La prescripción adquisitiva breve: se encuentra estipulada en el artículo 1898 del CCCN, y es posible cuando hay justo título (6) y buena fe. En el caso de los inmuebles, que es lo que nos ocupa, se produce por la posesión en el tiempo durante diez años. En cuanto al plazo de la posesión útil, este se computa a partir de la registración del justo título.
Con relación a esta cuestión, y en referencia a los bienes inmuebles, Alberto J. Bueres, explica, ‘’ El transcurso de los diez años sólo tiene por objeto ponerla al abrigo de toda acción de reivindicación. Por lo tanto, únicamente el propietario contra quién prescribió puede cuestionar el derecho del poseedor, promoviendo contra él una acción reivindicatoria. Si la entabla antes de cumplirse los diez años, el poseedor no podrá resistir con éxito, puesto que ni el justo título ni la buena fe le alcanzarán para ponerlo al abrigo de esa acción real, la del verdadero propietario. Por el contrario, si ya han transcurrido diez años de posesión cuando se promueve la demanda, el usucapiente podrá oponer la prescripción breve como defensa’’. (7)

La prescripción adquisitiva Larga: se encuentra definida en el artículo 1899 del CCCN, y es la que corresponde cuando no existe justo título ni buena fe. Para la misma, se requiere la posesión durante veinte años, periodo durante el cual, debe ser ostensible y continua, (conf. art. 1900 CCCN), además de pacífica, e ininterrumpida. Al respecto, Alberto J. Bueres, comenta que, ‘’(…) No interesa que el usucapiente no tenga justo título ni buena fé. Puede tratarse, inclusive, de alguien que inicialmente fue un usurpador, al que la ley beneficia olvidando su primer acto reprobable, ya que durante veinte años se ha comportado en forma tal que permitió mantener el inmueble en condición productiva, supliendo la incuria del verdadero propietario. En consecuencia, no puede invocarse contra el adquiriente la falta o nulidad de título o de su inscripción, o la mala fe de su posesión.’’…(8).

Ley Nº24.374

Una alternativa a la judicial, para obtener el dominio de un inmueble que se encuentra en posesión, a partir del transcurso del tiempo, es hacer la inscripción conforme lo estipulado por la Ley N°24.374, que en su artículo 1 prescribe: ‘’Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lícita, acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante tres (3) años con anterioridad al 1° de enero de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente, y reúnan las características previstas en la reglamentación.’’

Esta posibilidad es gratuita, en tanto se establece que: ‘’ Los beneficiarios del presente régimen gozarán del beneficio de gratuidad en todos los actos y procedimientos contemplados en esta ley, los que fijare la reglamentación o la autoridad de aplicación en sus respectivas jurisdicciones. En ningún caso constituirán impedimentos, la existencia de deudas tributarias, impositivas o de tasas que recaigan sobre el inmueble, ya sean de Jurisdicción nacional, provincial o municipal, con excepción de la contribución especial establecida por el artículo 9º de la presente ley.’’ (art.3, Ley N°24.374)

Lo relevante de esta Ley, es que la inscripción registral conforme los requisitos de la misma, se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración. (conf.art.8 Ley N°24.374)

5. Requisitos para la ‘’Unión de Posesiones’’

En caso de que un poseedor, quiera vender o donar un inmueble que se encuentra en posesión, debe realizar una ‘’Cesión de Derechos y Acciones Posesorias’’ mediante escritura pública, ya que, ésta, es la formalidad requerida para el acto, en razón de que se trata de un derecho litigioso. (conf. art. 1618 Inc. b).

Lo anterior es sustancial, porque para completar los años requeridos, tanto por la prescripción adquisitiva corta, como la veinteñal, es posible recurrir a la ‘’Unión de Posesiones’’ (art. 1901 CCCN), es decir, se puede unir a la propia posesión, el tiempo de cada una de las antecedentes, y así reunir los requisitos de plazo exigidos por ley. Asimismo, ‘’ (...) Para que la accesión pueda juzgarse cumplida en los casos de sucesión particular, la ley impone que una derive inmediatamente de las otras este plural que indica, supone que, pueden ser varios los antecesores, constituyendo el vínculo legal entre ellos un presupuesto ineludible para tener por verificado el instituto…’’ (9)

No obstante, es fundamental tener en cuenta que, para que dicha cesión tenga validez, -a los fines de aprovechar una ‘’Unión de Posesiones’’ y usucapir-, debe probarse que el anterior poseedor ha realizado actos posesorios, -preferentemente se debe mencionar en la cesión que los impuestos del inmueble se encuentran al día-, como también, se debe aportar prueba de que el cedente: ha cercado, ha construido, ha pagado los impuestos, y ha realizado mejoras en la cosa.

En este aspecto, la jurisprudencia mayoritaria es determinante, así, la Cámara de Apelaciones en lo Civil Comercial y Minería, de San Juan, por ejemplo, ha dicho: (…)‘’ Para que la accesión de posesiones se opere, se requiere la existencia de un vínculo de derecho, de un título traslativo de dominio oneroso o gratuito que ligue al actor con el sucedido, porque, en su defecto, la condición de suceder invocada desaparece y sólo se tendrán dos posesiones distintas.’’(…). ‘’ Si los accionantes por usucapión son cesionarios de la anterior poseedora del inmueble, debe examinarse necesariamente la prueba sobre la existencia de los actos posesorios realizados por la segunda y luego, por su causahabiente, pues la razón para explicar la accesión de posesiones previstas en el art. 4005 del C.C. – que son distintas y separables entre si - es la de que el autor traspasa a su sucesor a título singular los derechos y ventajas resultantes del estado de hecho de su posesión y así, mediante la accesión el prescribiente puede completar el tiempo requerido para la prescripción a su favor.’’(…) (10).

De este modo, para la ‘’unión de posesiones’’, es requisito, además de la escritura pública, la prueba de la existencia de los actos posesorios ejecutados por los anteriores poseedores, hasta llegar al actual, debido a que el cimiento sobre el que reposa el instituto, es que el antecesor traspasa a su sucesor singular los derechos y ventajas emergentes del estado de hecho de su posesión, y así, mediante la accesión, el último puede completar el plazo legal requerido para la prescripción adquisitiva a su favor.

En este sentido, resulta fundamental, probar que posesión cedida existió ‘’de hecho’’. Para ello, se debe acreditar a realización de actos posesorios concretos por parte de sus antecesores.

6. Conclusión final

Durante el desarrollo del presente trabajo, hemos repasado brevemente algunos conceptos y características de la posesión, a fin comprender cual es la figura jurídica que le corresponde al poseedor cuando necesita defender su posesión, como también, cual es la acción que corresponde para adquirir un derecho real sobre el bien inmueble en posesión.

Hemos visto, que de acuerdo al tipo de exclusión corresponde una acción: 1). si es total, incumbe la acción de despojo, 2). y si es parcial, atañe la acción de mantener. Las mencionadas acciones prescriben al año desde que se produjo el hecho.
En cuanto al modo de adquirir el dominio, es necesario ejercer la posesión de la cosa durante el transcurso del tiempo fijado por ley, según haya justo título y buena fe (prescripción adquisitiva de diez años), o no haya ninguna, o alguna de las dos, (prescripción adquisitiva de veinte años).

Para cumplimentar este requisito de tiempo, es necesario, que la posesión sea, ostensible, continua, pacífica e ininterrumpida, y además durante ese periodo, deben realizarse ‘’actos posesorios’’, como son: el pago de impuestos, las mejoras al inmueble, el cerramiento, y todos aquellos actos que vuelvan al inmueble en un bien ‘’productivo’’.

Una cuestión de central importancia, habilitada por nuestro Código Civil y Comercial, es la posibilidad de ´´Unir con el anterior poseedor nuestra posesión’’, y de este modo, cumplir con el requisito de tiempo estipulado para adquirir el derecho real sobre un bien. Para aprovechar esto, la jurisprudencia mayoritaria ha sido determinante respecto de dos requisitos a cumplimentar: 1.) Que la Cesión de derechos y acciones posesorias se haya otorgado por escritura pública, y, 2.) Que el actual poseedor, no solo demuestre que ha realizado actos posesorios, sino que pueda probar que los anteriores poseedores también han realizado los mencionados actos.

Por último, hemos visto que existe una alternativa a la vía judicial para obtener el dominio, la que además es gratuita, cuyos requisitos están previstos en la Ley Nº24.374, que establece que las provincias son las que deben dictar las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regístrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título.
Actualmente, para gozar de este beneficio se debe acreditar la posesión pública, pacífica y continua durante tres años con anterioridad al 1° de enero de 2009, pero se debe tener en cuenta que este artículo se suele ir actualizando.

7. Citas Legales

1. Conf. Papaño, R.J; Kiper C.M; Dillon, G.A; Cause, J.R, ‘’Manual de Derechos Reales’’, Astrea, Ciudad de Buenos Aires, 2007, p.72..
2. Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 2241, 2242.
3. Artículo 2564 CCCN: ‘’Plazo de prescripción de un año. Prescriben al año: (…) (b) las acciones posesorias; (…)’’
4. Artículo 1897 CCC: ‘’Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.’’
5. En la doctrina y la jurisprudencia suele utilizarse como sinónimo de prescripción adquisitiva la expresión Usucapión.
6. El justo título se encuentra definido en el artículo 1902 del CCCN, y refiere al acto jurídico que tiene las condiciones de forma, pero no de fondo, ocurre cuando quien trasmite, carece de capacidad para trasmitir.
7. BUERES, A. J. ‘’Código Civil y Comercial de la Nación’’, Ed. Hammurabi, t. I, p. 253.
8. BUERES, A. J. ‘’Código Civil y Comercial de la Nación’’, Ed. Hammurabi, t. I, p. 254.
9. Herrera, M; Caramelo, G; Picasso, S, ‘’Código Civil y Comercial Comentado’’, 1a ed., Libro Cuarto, T, V, pág., 24 y 25, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Infojus, 2015.
10. Cámara de Apelaciones en Lo Civil Comercial Y Minería, Sala 2, San Juan, ‘’Ghilardi Ugo s/ Prescripción Adquisitiva’’, Nro. Interno: 19489, 21/5/2008.